KHO:2024:75 Asuinhuoneistojen käyttäminen majoitustiloina

Helsingin rakennusvalvontaviranomainen oli sakon uhalla kieltänyt A:ta käyttämästä kahta osakeomistuksensa perusteella hallitsemaa kerrostalon asuinhuoneistoa majoitustiloina. A:lle asetettu velvoite oli rajattu siten, että se ei koskenut vuokraustoimintaa, joka perustui vähintään kolmen kuukauden pituisiin vuokrasopimuksiin.

Kerrostalo sijaitsi Helsingin kantakaupungissa olevalla tontilla, joka kuului asemakaavassa osoitettuun asuntokerrostalojen korttelialueeseen (AK). Kysymyksessä olevat kaksi A:n vuokraustoiminnan kohteena olevaa asuinhuoneistoa olivat rakennusluvan mukaan asuinhuoneistoja.

Korkein hallinto-oikeus totesi, että perusoikeuksiin kuuluva omaisuudensuoja edellytti lähtökohtaisesti sitä, että asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja voi vuokrata hallinnassaan olevia asuinhuoneistoja myös lyhytaikaisesti. Tapauskohtaisen arvioinnin perusteella vuokraustoimintaa voitiin kuitenkin pitää maankäyttö- ja rakennuslain nojalla tapahtuvassa rakennusvalvontatoiminnassa tosiasiassa majoitustoimintana. Tässä arvioinnissa huomiota kiinnitettiin vuokraustoiminnan luonteeseen ja muihin vuokraukseen liittyviin olosuhteisiin. Korkein hallinto-oikeus viittasi tältä osin myös ennakkopäätöksiin KHO 2021:76 ja KHO 2021:77.

Korkein hallinto-oikeus katsoi selvitetyksi, että A:n harjoittamassa kalustettujen asuinhuoneistojen vuokraustoiminnassa oli toiminnan harjoittamisen jatkuvuudesta ja ammattimaisuudesta sekä vuokrausten kestosta ja vuokraamisen yhteydessä tarjotuista palveluista saatu selvitys huomioon ottaen ollut kysymys majoitustoiminnan luonteisesta lyhytjaksoisten majoitusjaksojen toistuvasta tarjoamisesta. Kysymyksessä olevat huoneistot sijaitsivat asuinkerrostalossa, jonka ympäristössä oli lähinnä asuinrakennuksia. Näissä oloissa huoneistojen lyhytaikaisessa vuokrauksessa tapahtuva asukkaiden jatkuva vaihtuminen ei ollut alueelle tyypillistä ja odotettavissa olevaa. Kun myös otettiin huomioon, että rakennuksessa tapahtuva hotellitoimintaan rinnastuva majoitustoiminta oli sekä asemakaavassa osoitetun käyttötarkoituksen että rakennukselle myönnetyn rakennusluvan vastaista, rakennusvalvontaviranomainen oli voinut sakon uhalla kieltää puheena olevien asuinhuoneistojen käyttämisen majoitustiloina.

Rakennusvalvontaviranomaisen päätöksessä tehdyn velvoitteen rajauksen johdosta asiassa ei ollut arvioitavana, oliko sellaista asuinhuoneistojen vuokrausta, joka perustui vähintään kolmen kuukauden pituisiin vuokrasopimuksiin, pidettävä majoitustoimintana.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 ja 2 momentti, 125 § 5 momentti ja 182 §

Uhkasakkolaki 6 §

Päätös, jota muutoksenhaku koskee
Helsingin hallinto-oikeus 16.6.2023 nro 3651/2023

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu
Korkein hallinto-oikeus myöntää A:lle valitusluvan ja tutkii asian.

Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

A:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hylätään.

Asian aikaisempi käsittely
(1) Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto on 20.1.2022 tekemällään päätöksellä (§ 15) kieltänyt A:ta toiminnanharjoittajana sekä asuinhuoneistojen A3 ja A6 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana käyttämästä kyseisiä osoitteessa Valhallankatu 4 kiinteistöllä X sijaitsevia asuinhuoneistoja majoitustiloina 1.5.2022 jälkeen. Päätöksen mukaan huoneistojen vuokraaminen vähintään kolmen kuukauden vuokrasopimuksilla ei ole majoitustoimintaa.

(2) Ympäristö- ja lupajaosto on asettanut päävelvoitteen tehosteeksi juoksevan uhkasakon, jonka peruserä on 4 000 euroa ja lisäerä 1 000 euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jonka aikana velvoitetta ei ole noudatettu.

(3) Ympäristö- ja lupajaoston päätöksen perusteluissa on todettu, että kysymyksessä oleva kiinteistö sijaitsee asemakaavassa osoitetulla asuinkerrostalojen korttelialueella (AK).

(4) Hallinto-oikeus on muutoksenhaun kohteena olevalla päätöksellään hylännyt A:n valituksen ympäristö- ja lupajaoston päätöksestä sekä vaatimuksen oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta. Määräaika, jonka jälkeen huoneistoja ei saa käyttää majoitustiloina, on hallinto-oikeuden päätöksessä määrätty alkamaan 1.10.2023 lukien.

(5) Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään keskeisesti seuraavasti:

(6) Arvioitaessa sitä, merkitseekö vuokraustoiminta asuinhuoneistojen käyttötarkoituksen luvanvaraista muuttamista, on harkinnan lähtökohtana paitsi myönnetty rakennuslupa myös maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n 5 momentin mukaisesti kulloinkin kysymyksessä olevalle alueelle asemakaavassa osoitetut aluevaraukset. Käyttötarkoituksen muutoksen luvanvaraisuutta arvioitaessa on siten tapauskohtaisesti tarkasteltava sitä, vastaavatko lupaharkinnan kohteena olevan käytön tyypilliset vaikutukset myönnettyä rakennuslupaa ja alueelle asemakaavassa osoitetun käyttötarkoituksen yleistä luonnetta sekä siihen liittyviä ennakoitavissa olevia ja oikeutettuja odotuksia. Olennaista on se, millaisia konkreettisia vaikutuksia toiminnalla kulloisessakin yksittäistapauksessa on. Kaavoituksessa käytetään esimerkiksi asumiselle ja majoituspalveluille eri merkintöjä erilaisten vaikutusten vuoksi.

(7) Lainsäädännössä ei ole säännelty eikä oikeuskäytännössä ole otettu kantaa siihen, kuinka lyhyiden vuokrausjaksojen tarjoaminen on katsottava majoitustoiminnaksi. Hallinto-oikeus on todennut, että yli kolme kuukautta kestävä tilapäinen asuminen on kotikuntalaissa tarkoitettua asumista, jossa ei ole kysymys asumisesta lyhytaikaisessa majoituksessa, vaan tilapäinen asuminen rinnastuu vaikutustensa perusteella rakennusluvassa tarkoitettuun varsinaiseen asumiseen.

(8) Hallinto-oikeus on ottanut huomioon asiassa saadun selvityksen valituksenalaisten huoneistojen pitkään jatkuneesta vuokraustoiminnasta, jossa huoneistoja on muun muassa markkinoitu huoneistohotellina, ja katsonut, että toiminnassa on ollut kysymys asuinrakennuksille epätyypillisten lyhytkestoisten majoitusjaksojen tarjoamisesta, vaikka huoneistoja sinänsä on valittajan mukaan voitu vuokrata myös pidemmiksi ajoiksi. Asuinhuoneistoissa harjoitettu toiminta ei asiassa saadun selvityksen perusteella vastaa sen laatu ja laajuus huomioon ottaen asemakaavan pääkäyttötarkoituksen mukaista asumista, vaan kalustettujen huoneistojen vuokraaminen lyhytkestoisilla sopimuksilla on luonteeltaan majoitustoimintaa, jota ei voida pitää asuinalueelle tyypillisenä ja joka ei asukkaiden vaihtuvuuden vuoksi myöskään vaikutuksiltaan vastaa tavanomaista asumista pienkerrostalossa.

(9) Koska asuinhuoneistoissa harjoitettu toiminta on asemakaavan ja voimassa olevan rakennusluvan vastaista, on ympäristö- ja lupajaosto sille kuuluvan harkintavallan nojalla voinut sakon uhalla kieltää huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajaa käyttämästä vuokrattavia asuinhuoneistoja alle kolme kuukautta kestävässä majoitustoiminnassa lyhytaikaisina majoitustiloina.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Jaana Moilanen, Minna Ruuskanen ja Marko Ahlstedt, joka on myös esitellyt asian.

Vaatimukset ja selvitykset korkeimmassa hallinto-oikeudessa
(10) A on pyytänyt lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden ja ympäristö- ja lupajaoston päätökset kumotaan. A on toissijaisesti vaatinut, että ympäristö- ja lupajaoston päätöksellä asetettua velvoitetta muutetaan siten, että huoneistojen vuokraaminen vähintään kuukauden pituisilla vuokrasopimuksilla ei ole majoitustoimintaa. A on lisäksi vaatinut, että Helsingin kaupunki velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa laillisine korkoineen.

(11) A on perustellut vaatimuksiaan keskeisesti seuraavasti:

(12) Oikeustila lyhytaikaisen vuokraustoiminnan sallittavuudesta asuinhuoneistoissa on epäselvä. Helsingin kaupunki on perusteettomasti määrittänyt kalustettujen asuinhuoneistojen vuokraamisen alle kolmen kuukauden pituisilla vuokrasuhteilla ammattimaiseksi majoitustoiminnaksi. Hallinto-oikeus on arvioinut virheellisesti A:n toiminnan konkreettiset vaikutukset. Asunto-osakeyhtiö ei ole esittänyt mitään näyttöä väitetyistä häiriöistä tai siitä, että häiriöt olisivat aiheutuneet A:n toiminnasta. Mainittuja vaikutuksia ei voida myöskään pitää tavanomaisesta kerrostaloasumista poikkeavina konkreettisina vaikutuksina. Majoitustoimintaan yleisesti liitetyt ja tavanomaisesta asumisesta poikkeavat konkreettiset vaikutukset tulevat esiin tyypillisesti muutaman vuorokauden pituisissa majoittumisissa. Sen sijaan vähintään kuukauden pituinen asuminen muistuttaa kaikilta osin asumista eikä majoittumista.

(13) Kotikuntalain säännöksistä ei voida tehdä sellaista johtopäätöstä, että alle kolme kuukauden pituinen asuminen ei olisi asumista. A on soveltanut vuokraustoiminnassaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännöksiä. Kyseisen lain nojalla on selvää, että myös kaikki kestoltaan alle kolmen kuukauden pituiset vuokrasopimukset voivat kuulua lain soveltamisalaan. Hallinto-oikeuden päätöksen perusteella rakennusvalvontaviranomaiselle on jäänyt liikaa harkintavaltaa.

(14) A on pyrkinyt mukauttamaan vuokraustoimintaansa niin, että se vastaisi rakennusvalvonnan sallittuna pitämää kalustettujen huoneistojen vuokrausta. Asiassa on ollut erityistä erimielisyyttä siitä, voidaanko A:n tällä hetkellä harjoittamaa tavanomaista vuokraustoimintaa pitää ympäristö- ja lupajaoston päätöksessä tarkoitettuna kiellettynä majoitustoimintana.

(15) Helsingin kaupungin rakennetun ympäristön valvontayksikön päällikkö on antanut lausuman. Lausuman mukaan ympäristö- ja lupajaoston päätöksessä ei ole tarkoitettu, että vuokraaminen alle kolme kuukautta kestävillä vuokrasopimuksilla olisi aina majoitustoimintaa. Mikäli kalustettua asuinhuoneistoa vuokrataan ammattimaisesti alle kolmen kuukauden sopimuksin, on päätöksenteossa arvioitava, täyttyvätkö korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätöksessä KHO 2021:76 mainitut kriteerit. Tässä kyseisessä tapauksessa kaikki kriteerit velvoitteen asettamiselle ovat täyttyneet.

(16) Asunto Oy Valhallankatu 4 on antanut lausuman, jossa se on vaatinut, että ympäristö- ja lupajaoston päätös pysytetään voimassa.

(17) A on antanut vastaselityksen. A on vastaselityksessään uudistanut aikaisemmin esittämänsä.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun perustelut
Kysymyksenasettelu
(18) Asiassa on ratkaistava, onko rakennusvalvontaviranomainen voinut sakon uhalla kieltää asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajaa käyttämästä kyseisiä asuinhuoneistoja majoitustiloina.

Sovellettavat ja asiaan liittyvät oikeusohjeet
(19) Maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momentin mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus). Muiden ympäristön muutostoimenpiteiden kohdalla asemakaava on otettava huomioon siten kuin jäljempänä säädetään. Pykälän 2 momentin mukaan asemakaava-alueelle ei saa sijoittaa toimintoja, jotka aiheuttavat haittaa kaavassa osoitetulle muiden alueiden käytölle. Asemakaava-alueelle ei saa myöskään sijoittaa toimintoja, jotka ovat haitallisten tai häiriöitä aiheuttavien ympäristövaikutusten estämistä tai rajoittamista koskevien asemakaavamääräysten vastaisia.

(20) Maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n 5 momentin mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Lupaa edellyttävänä käyttötarkoituksen muutoksena pidetään muun ohella loma-asunnon käytön muuttamista pysyvään asumiseen.

(21) Maankäyttö- ja rakennuslain esitöissä (HE 101/1998 vp) todetaan edellä mainittua lainkohtaa koskevissa yksityiskohtaisissa perusteluissa muun ohella seuraavaa:

(22) ”Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen vaatisi rakennusluvan. Käyttötarkoituksen muutosta verrattaisiin, kuten nykyisinkin, myönnettyyn rakennuslupaan tai rakennuksen aikaisempaan käyttöön. Lisäksi säädettäisiin, että luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavoituksen toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Rakennuslupaan verrattavasti siten käsiteltäisiin sellaiset muutokset, joilla vaikutetaan ympäristön maankäyttöön tai lisätään rakennuksen käytön riskillisyyttä. Esimerkkeinä ovat liiketilan muutos myyntitilasta ravintolaksi tai teollisuustilan muutos palovaarallisuusluokaltaan vaativammaksi.”

(23) Maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n 1 momentin mukaan, jos joku ryhtyy toimiin mainitun lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen, kunnan määräämä monijäseninen toimielin 13 a luvun mukaisissa asioissa tai Turvallisuus- ja kemikaalivirasto markkinavalvontaviranomaisena voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Pykälän 2 momentin mukaan viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella. Pykälän 3 momentin mukaan uhkasakkoa ja teettämisuhkaa koskevassa asiassa sovelletaan muutoin, mitä uhkasakkolaissa (1113/1990) säädetään.

(24) Uhkasakkolain 6 §:n 1 momentin mukaan uhkasakko asetetaan määräämällä päävelvoite asianosaisen noudatettavaksi sakon uhalla. Kunkin päävelvoitteen tehosteeksi on asetettava eri uhkasakko. Pykälän 2 momentin mukaan uhkasakko asetetaan markkamäärältään kiinteänä tai siten, että sen suuruus määräytyy ajan kulumisen mukaan (juokseva uhkasakko). Pykälän 3 momentin mukaan asettamispäätöksestä on käytävä selvästi ilmi, mihin asianosainen on velvoitettu ja milloin, mihin mennessä tai mistä lähtien päävelvoitetta on noudatettava. Määräajan pituutta harkittaessa on otettava huomioon päävelvoitteen laatu ja laajuus, velvoitetun mahdollisuus noudattaa sitä sekä muut asiaan vaikuttavat seikat.

(25) Kotikuntalain 7 §:n 3 momentin mukaan henkilön on ilmoitettava myös tilapäinen asuinpaikkansa Digi- ja väestötietovirastolle, jos asuminen kestää yli kolme kuukautta. Tilapäiseen asuinpaikkaan sovelletaan, mitä 1 ja 2 momentissa sekä jäljempänä tässä laissa säädetään kotikunnasta ja siellä olevasta asuinpaikasta.

(26) Majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetun lain 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan mainitussa laissa tarkoitetaan majoitustoiminnalla ammattimaisesti tapahtuvaa kalustettujen huoneiden tai muiden majoitustilojen tarjoamista tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille.

Asiassa saatu selvitys
(27) Kysymyksessä oleva kerrostalo, jonka kahden asuinhuoneiston käyttämisen majoitustiloina ympäristö- ja lupajaosto on velvoittanut lopettamaan, sijaitsee Helsingin Töölössä olevalla Asunto Oy Valhallankatu 4:n hallitsemalla tontilla X. Tontti sijaitsee vuonna 1982 voimaan tulleessa asemakaavassa osoitetulla asuntokerrostalojen korttelialueella (AK).

(28) Ympäristö- ja lupajaoston päätöksessä tarkoitetut huoneistot ovat rakennusluvan mukaan asuinhuoneistoja. Asiakirjoista ilmenee, että kerrostalossa on yhteensä yhdeksän asuntoa.

(29) Asiakirjoihin liitetyistä tulosteista ilmenee, että A on vuokrannut osoitteessa Valhallankatu 4 sijaitsevaa huoneistoa booking.com- ja hotels.com-sivustoilla. Tulosteiden mukaan sivustoilla on ilmoitettu varaus- ja peruutusehdot sekä sisään- ja uloskirjautumisajat. Hintoihin on ilmoitettu sisältyvän muun ohella liinavaatteet ja pyyhkeet sekä WiFi-internetyhteys. Lisämaksusta on ollut mahdollista saada aamiainen, pysäköintipaikka ja lapselle tarkoitettu lisävuode. Huoneistoa on voitu vuokrata lyhimmillään yhdeksi vuorokaudeksi. Nyt kysymyksessä olevia kalustettuja huoneistoja on markkinoitu huoneistohotellin nimellä myös vuokrakohteita varten tehdyllä omalla verkkosivustolla. Vuokra on ilmoitettu sivustolla kuukausiperusteisesti.

(30) A on Helsingin kaupungin rakennusvalvontapalveluiden 30.9.2020 päivätystä tarkastuslausunnosta 18.11.2020 antamassaan vastineessa ilmoittanut, että huoneistoja markkinoidaan ensisijaisesti tavanomaisilla vuokrasivustoilla kuten vuokraovi.com ja oikotie.fi. A:n mukaan hän ei ole pystynyt poistamaan huoneistojen näkyvyyttä booking.com- ja hotels.com-palveluista kokonaan, mutta uusien varauksien tekeminen näiden sivustojen kautta ei ole tällä hetkellä mahdollista. Huoneisto A6 on vuokrattavissa AirBnB-palvelun kautta vähintään 90 vuorokauden ajaksi.

(31) A on Helsingin kaupungin rakennuslakimiehen tiedustelun johdosta ympäristö- ja lupajaostolle 5.11.2021 antamassaan vastauksessa ilmoittanut, että huoneistossa A3 asuu yksi asukas, jonka kanssa on tehty vuokrasopimus ajalle 23.8.–31.12.2021. Huoneistossa A6 asuu kaksi saksalaista opiskelijaa, joiden kanssa on tehty vuokrasopimus ajalle 23.8.–19.12.2021. A:n mukaan huoneistoja voidaan vuokrata joustavasti erilaisiin asumistarpeisiin. A ei ole asettanut vuokrasuhteiden kestolle vähimmäisaikaa.

Oikeudellinen arviointi ja johtopäätös
(32) Korkein hallinto-oikeus viittaa edellä selostettuun majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetun lain säännökseen ja toteaa, että muutoin lainsäädännössä ei ole määritelty sitä, milloin asuinhuoneistojen vuokraustoiminnassa on katsottava olevan tosiasiassa kysymys majoitustoiminnasta.

(33) Korkeimman hallinto-oikeuden oikeuskäytännössä edellä mainittuun kysymykseen on maankäyttö- ja rakennuslakiin perustuvaan rakennusvalvontaan liittyen otettu tämä lähtökohta huomioon ottaen tapauskohtaisesti kantaa. Korkein hallinto-oikeus on ennakkopäätöksissään KHO 2021:76 ja KHO 2021:77 arvioinut, oliko asuinhuoneistojen käyttötarkoitusta muutettu vuokraustoiminnan johdosta rakennuslupaa edellyttävällä tavalla olennaisesti. Korkein hallinto-oikeus on tällöin katsonut, että maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n 5 momenttia sovellettaessa on arvioitava tapauskohtaisesti sitä, vastaavatko luvanvaraisuutta koskevan harkinnan kohteena olevan käytön tyypilliset vaikutukset paitsi myönnettyä rakennuslupaa myös alueelle kaavassa osoitetun käyttötarkoituksen yleistä luonnetta sekä siihen liittyviä ennakoitavissa olevia ja oikeutettuja odotuksia. Olennaista on ollut se, millaisia konkreettisia vaikutuksia toiminnalla kulloisessakin yksittäistapauksessa on.

(34) Perusoikeuksiin kuuluva omaisuudensuoja edellyttää lähtökohtaisesti sitä, että asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja voi vuokrata hallinnassaan olevia asuinhuoneistoja myös lyhytaikaisesti. Tapauskohtaisen arvioinnin perusteella vuokraustoimintaa voidaan kuitenkin pitää maankäyttö- ja rakennuslain nojalla tapahtuvassa rakennusvalvontatoiminnassa tosiasiassa majoitustoimintana. Tässä arvioinnissa huomiota kiinnitetään vuokraustoiminnan luonteeseen ja muihin vuokraukseen liittyviin olosuhteisiin. Edellä mainittujen ennakkopäätösten mukaan huomiota on kiinnitettävä siihen, onko vuokraustoiminta vastannut tyypillisiltä vaikutuksiltaan asemakaavan pääkäyttötarkoitusta ja rakennusluvan mukaista asumista. Pelkästään solmittujen vuokrasuhteiden kestolla ei sen sijaan ole maankäyttö- ja rakennuslain nojalla tapahtuvassa harkinnassa ratkaisevaa merkitystä.

(35) Majoitustoimintaan liittyvään vuokraustoimintaan tyypillisesti liittyvinä piirteinä voidaan edellä mainitun yksittäisen vuokrasuhteen lyhytkestoisuuden ohella pitää muun ohella toiminnan harjoittamisen jatkuvuutta, laajuutta ja ammattimaisuutta sekä sitä, millaisiin erityisjärjestelyihin toiminnan mahdollistamiseksi on ryhdytty. Tällaisia erityisjärjestelyjä voivat olla esimerkiksi vuokrakohteiden markkinointi useilla eri sähköisillä alustoilla, varta vasten laaditut verkkosivut, lisäpalvelujen tarjoaminen ja majoittujien vastaanottoa tai avainten luovuttamista varten tehdyt erityiset toimenpiteet.

(36) Toiminnan maankäytölliset vaikutukset puolestaan riippuvat kyseisen alueen yleisestä luonteesta. Niitä arvioitaessa merkitystä on muun ohella sillä, sijaitseeko vuokrattava kohde tiheästi rakennetulla keskusta-alueella vai haja-asutusalueella. Erityisesti pientalovaltaisilla asuinalueilla tyypilliseen asumiskäyttöön voidaan katsoa kuuluvaksi mahdollisuus tavanomaiseen kanssakäymiseen naapureiden ja alueen muiden asukkaiden kanssa, mitä vuokralaisten tiheä vaihtuminen voi heikentää. Asukkaiden tiheä vaihtuvuus voi kuitenkin myös keskusta-alueilla johtaa sellaisiin häiriötilanteisiin ja yleisen turvattomuuden tunteen lisääntymiseen, joiden ei voida katsoa kuuluvan asuinkäytön tyypillisiin vaikutuksiin. Toisaalta pelkästään se, että asuinhuoneiston vuokrauksesta on syntynyt järjestyshäiriöluonteisia seurauksia, ei merkitse sitä, että vuokrausta olisi pidettävä asunnon käyttötarkoituksen vastaisena.

(37) Ympäristö- ja lupajaoston päätöksessä on ollut kysymys majoitustoiminnan kieltämistä koskevan velvoitteen asettamisesta. Päätös on tehty A:n vuokraustoimiminnasta päätöksentekohetkellä käytettävissä olleiden tietojen perusteella.

(38) Korkein hallinto-oikeus katsoo selvitetyksi, että A:n harjoittamassa kalustettujen asuinhuoneistojen vuokraustoiminnassa on toiminnan harjoittamisen jatkuvuudesta ja ammattimaisuudesta sekä vuokrausten kestosta ja vuokraamisen yhteydessä tarjotuista palveluista saatu selvitys huomioon ottaen ollut kysymys majoitustoiminnan luonteisesta lyhytjaksoisten majoitusjaksojen toistuvasta tarjoamisesta. Kysymyksessä olevat huoneistot sijaitsevat asuinkerrostalossa, jonka ympäristössä on lähinnä asuinrakennuksia. Näissä oloissa huoneistojen lyhytaikaisessa vuokrauksessa tapahtuva asukkaiden jatkuva vaihtuminen ei ole alueelle tyypillistä ja odotettavissa olevaa. Kun myös otetaan huomioon, että rakennuksessa tapahtuva hotellitoimintaan rinnastuva majoitustoiminta on sekä asemakaavassa osoitetun käyttötarkoituksen että rakennukselle myönnetyn rakennusluvan vastaista, ympäristö- ja lupajaosto on voinut sakon uhalla kieltää puheena olevien asuinhuoneistojen käyttämisen majoitustiloina.

(39) Korkein hallinto-oikeus myös selvyyden vuoksi toteaa, että ympäristö- ja lupajaoston päätöksessä ei ole kielletty majoitustoimintana vuokraustoimintaa, joka perustuu vähintään kolmen kuukauden pituisiin vuokrasopimuksiin. Asiassa ei siten ole ollut arvioitavana, onko sellaista asuinhuoneistojen vuokrausta, joka perustuu vähintään kolmen kuukauden pituisiin vuokrasopimuksiin, pidettävä majoitustoimintana.

(40) Tämän vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

Oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa
(41) Kun otetaan huomioon asiassa saatu selvitys ja erityisesti korkeimman hallinto-oikeuden lopputulos sekä oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetun lain 95 §, ei ole kohtuutonta, että A on joutunut itse vastaamaan oikeudenkäyntikuluistaan hallinto-oikeudessa. Hallinto-oikeuden päätöksen, jolla A:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta on hylätty, muuttamiseen ei ole perusteita.

(42) Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetun lain 95 §, A:lle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Mutikainen, Mika Seppälä, Vesa-Pekka Nuotio, Joni Heliskoski ja Tero Leskinen. Asian esittelijä Anna Soininen.

Lähde: Korkein hallinto-oikeus