Kunnossapito- ja muutostyöilmoitus – info
Asunto Oy:n mukaiset vastuut huoneiston kunnossapito- tai muutostöissä
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakas on velvollinen ilmoittamaan taloyhtiölle kaikista huoneistonsa kunnossapito- tai muutostöistä aina, kun hänen remonttinsa voi vaikuttaa talon rakenteisiin tai naapuriasuntoon. Taloyhtiöllä on Asunto-osakeyhtiölain (5:7) vaatima oikeus ja velvollisuus myös valvoa ja dokumentoida huoneistojen kunnossapito- ja muutostöitä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapito- tai muutostyötä suunnittelevan osakkaan on ilmoitettava yhtiölle sellaisesta työstä, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka osakehuoneiston käyttämiseen (4:7.1 ja 5:2.1). Työtä suorittava osakas vastaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kustannuksista (4:7.3 ja 5:2.2).
Kunnossapito- ja osakkaan muutostyöilmoitusten asianmukainen hoitaminen vähentää osakkaiden vastuita mm. asuntokauppatilanteessa ja taloyhtiön hallituksen vastuita suuremmista ongelmista. Tulevaisuudessa taloyhtiön rahoittajat ja vakuutuksen myöntäjät kiinnittävät yhä enemmän huolelliseen taloyhtiön asioiden hoitoon myöntäessään vakuutuksia tai rahoitusta yhtiöille tai osakkaille. Pelkkä ilmoituksen tekeminen ei aina riitä asioiden hoitamiseen osalta, koska Asunto-osakeyhtiölaki 24:1 ja 24:2 tulkintasäännökset tuovat vastuita taloyhtiön hallitukselle ja osakkaille osakasmuutostyön ilmoitusprosessin kohdalla. Kaikki eivät välttämättä ole tietoisia, että Asunto-osakeyhtiölaissa on ns. erityinen huolimattomuuden olettama. Lain mukaan vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, mikäli osakas rikkoo 4 luvun (kunnossapitovastuita) tai 5 luvun (muutostyöt) säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen vastaavia määräyksiä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakas tai yhtiön johto on korvausvelvollinen aiheuttamastaan vahingosta, jos se johtuu tahallisuudesta tai huolimattomuudesta. Erityinen huolimattomuus (törkeä huolimattomuus) ilmenee usein esim. ilmoitusvelvollisuuden laiminlyöntinä vikatilanteissa, yhtiön päätösten rikkomisena tai huomattavana poikkeamisena vaaditusta huolellisuustasosta. Näissä tilanteissa osakkaan on tällöin todistettava, että hän on toiminut huolellisesti. Kysy lisätietoja.
Ennen korjauksien aloittamista sovitaan mahdolliset valvonta-asiat yhtiön johdon esittämän valvojan kanssa ja tämän jälkeen hallitus/isännöitsijä antaa luvan (mahdollisine lupaehtoineen ja ohjeistuksineen) korjausten aloittamiselle. Toisinaan pienemmissä remonteissa valvonnaksi riittää dokumenttivalvonta, mutta laajemmissa osakaskorjauksissa on suoritettava huoneistossa valvontatarkastustoimia kuten esim. laajoissa huoneistoremonteissa, märkätilaremonteissa ja esim. keittiöremonteissa etc. Rakennushanke saattaa vaatia lisäksi myös viranomaisen rakentamisluvan, jolloin ammattivalvojan valvontatarkastukset ovat välttämättömiä. Ohjeistamme Taloasemalla osakkaita teknisissä palveluissa ja annamme tarvittavat ohjeet osakkaan korjaustyöilmoituksen laatimiseksi.
Lisäksi hoidamme osakasmuutostöiden valvontatehtäviä KIAS Oy:n taholla / Taloaseman Tekninen isännöinnin kautta. Taloyhtiön hallitus voi toki halutessaan käyttää myös omia hyväksi havaitsemiaan rakennusalan valvontatöiden asiantuntijoita apuna.
Tämän sivun alalaidasta löydät linkin korjaustyön- ja muutostyön ilmoituskaavakkeeseen. Ilmoita lomakkeella huoneiston kunnossapito- tai muutostöistä. Täytä lomake huolellisesti ja etenkin omat tiedot ja urakoitsijoiden tiedot ja palauta se isännöitsijätoimistoon joko paperitulosteena, kotisivujen kautta tai sähköpostitse liitteineen. Huoneistorakenteisiin tai LVISA –laitteisiin liittyvistä korjaustöistä on aina tehtävä taloyhtiölle kirjallinen muutostyöilmoitus ja esitettävä tarvittavat suunnitelmat / työselitykset, jotka taloyhtiön hallitus hyväksyy ennen korjaustöiden aloittamista. Laajempiin remontteihin (esim. märkätila, sauna, keittiö, sei-nä/lattiarakennemuutokset), ja jossa kosketaan yhtiön vastuulle kuuluviin rakenteisiin, LVISA–laitteistoihin on aina laadittava ammattilaisen suunnitelmat (ei koske hananvaihtoa tai pientä sähköasennustyötä). Suunnitelmien sisältövaatimukset ja suunnittelijoiden pätevyysvaatimukset selviävät tarkemmin Rakentamislaista ja ns. pätevyyden osoittamislaista.
Lisää korjausilmoituksen liitteeksi lyhyt rakennustapaselostus, havainnekuvat, LVISA/RAK-suunnitelmat sekä muut tarvittavat/pyydettävät selvitykset (selvitys mahdollisesta rakennusluvan tarpeesta). Nopeutat muutosilmoituksen käsittelyä, mikäli tiedot ovat huolellisesti toimitettu taloyhtiölle liitteineen. Mikäli mahdollista, toimita aineisto yhdessä tiedostossa (PDF –versiona) tai postilla yhdellä kerralla. Puutteelliset ilmoitukset palautetaan takaisin osakkaalle täydennettäväksi ja lisä-selvittelyt veloitetaan erillistyönä. Lisätietoja osakkaiden omista huoneistoremonteista saa Isännöintiliitosta tilaamalla Huoneistoremontti –oppaan tai Kiinteistömedia Oy:stä tilaamalla Kodin remontit Plus –oppaan. Ohjeita kaavakkeen täyttämiseen saatte tarvittaessa isännöitsijältä.
Ennen korjauksien aloittamista on sovittava mahdolliset valvontakäynnit yhtiön johdon esittämän valvojan kanssa ja tämän jälkeen hallitus/isännöitsijä antaa luvan (mahdollisine lupaehtoineen) korjausten aloittamiselle. Rakennushanke voi vaatia lisäksi myös rakentamisluvan. Mikäli viranomaislupa vaaditaan, se haetaan yhtiön kautta tai osakkaalle annetaan valtuutus hakea lupa. Osakas vastaa luvan hakemisesta aiheutuvista kustannuksista. Rakentamisluvan ehdoista ja laajuudesta päättää rakennusvalvontaviranomainen ja osakkaan on toimitettava ko. tiedot taloyhtiölle. Taloyhtiöstä riippuen voi yhtiö vaatia kirjallisen sopimuksen tekemistä yhtiön ja osakkaan välille muutostöiden suorittamisesta. Taloyhtiön lupaehtoja on noudatettava.
On suositeltavaa sopia tulevista töistä urakoitsijan kanssa kirjallisesti. Tarkista myös urakoitsijoiden ja omat vakuutustiedot (voimassa olo ja kattavuus) sekä tilaajavastuutiedot ennen sopimuksen tekemistä. Hyvän sopimuspohjan urakoihin antaa esim. rakennusalan kuluttajasopimuksen laatimislomake. Mikäli toteutat märkätilan kunnostustöitä, ja epäilet vesivahinkoa, ole ennen töiden aloitusta asiasta yhteydessä isännöitsijään. Huolellinen suunnitelma on onnistuneen remontin perusta. HUOM. Muista käyttää taloyhtiön määräämää valvojaa hyödyksi omassa korjaustyössäsi ts. on suositeltavaa maksaa viimeinen urakkaerä vasta sen jälkeen, kun lopputarkastus on tehty. Korjaustyön muutosilmoitukset on syytä hoitaa osakkaan toimesta kohtuullisen huolellisesti jo tulevien viranomaisrekisteriasioihin johdosta ja jo sen johdosta, ettei osakkaalle aiheudu myöhemmin asuntokauppojen myötä turhia riitoja ja korvausvastuita. Autamme näissä taloyhtiöitä sovitusti, jotta lakisääteiset asiat tulevat hoidettua huolellisesti ja asiakkaan tiedot päivitettyä remonttirekisteriin ja viranomaisrekisteriin. Näin vältät turhia ongelmia tulevaisuudessa asuntokauppojen yhteydessä.
Osakkaan kunnossapito- ja muutostyöilmoituskaavakkeen voi tulostaa (tai täyttää) osoitteessa taloasemahelsinki.fi/kunnossapito-ja-muutostyoilmoitus/ tai taloyhtiön PLUS-kotisivuilla. Korjaustöiden ja muutostöiden hinnasto on saatavilla isännöitsijältä ja on myös nähtävissä osoitteessa taloasemahelsinki.fi/asukastietoa osiossa.
Ystävällisesti
Taloasema Helsinki